С чего начать строить дом

Теплый, крепкий, надежный дом — результат планомерной подготовки. Большинство ошибок при строительстве совершаются до того, как в землю вбит первый колышек: выбран неподходящий участок, составлен размытый проект, нанят недобросовестный подрядчик. Знание правильной последовательности действий позволит сэкономить деньги, силы и время. Эксперты компании «Рудом» знают, с чего начать строить дом — рассказываем, как не совершить типичных ошибок.

Выбор участка

Выбор участка определяет стоимость фундамента, возможности планировки дома, транспортную доступность. Ошибка на этом этапе способна вдвое увеличить бюджет и многократно усложнить строительство.

Категория земли и вид разрешенного использования

Для строительства жилого дома подходят участки категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебном участке. На землях сельхозназначения с ВРИ «садоводство» строить можно, но с ограничениями (порядок перевода в жилой и регистрация сложнее, чем на ИЖС).

Что проверить перед покупкой

Покупать землю рекомендуется после тщательной проверки по нескольким критериям:

• наличие обременений и арестов — запросите выписку из ЕГРН;
• коммуникации — есть ли возможность подключиться к газу, электричеству, водопроводу или нужно закладывать бюджет на автономные системы;
• геология — тип грунта влияет на выбор фундамента, стоимость строительства. Торфяники, пучинистые грунты требуют дорогостоящих фундаментов;
• уровень грунтовых вод — при высоком УГВ необходима дренажная система;
• санитарные и охранные зоны — участок не должен попадать в зону ЛЭП, водоема, природного заповедника.

Типовой или индивидуальный проект

Проект — это технический документ, по которому будут строить дом. Без него сложнее получить разрешительную документацию, правильно рассчитать материалы и контролировать подрядчика.

Типовой проект, как правило, дешевле и многократно проверен в строительстве. Минус — он не учитывает особенности конкретного участка. Индивидуальный проект разрабатывается под конкретный рельеф, геологию и пожелания заказчика, но стоит значительно дороже.

В полный комплект проектной документации входят следующие разделы:

• архитектурный — планировки, фасады, разрезы;
• конструктивный — схемы фундамента, перекрытий, кровли;
• инженерный — отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электрика;
• смета — ведомость материалов, объем работ для расчета бюджета.

Перед строительством дома также необходимо провести геодезическую съемку участка и вынос границ в натуру — это убережет от споров с соседями за нарушение отступов. Грамотный проект — гарантия того, что будущий дом прослужит десятилетия без капитального ремонта.

Выбор подрядчика

Даже безупречный проект и материалы не гарантируют качественный результат, если строители работают без контроля и опыта. Подходить к выбору подрядчика нужно так же серьезно, как к выбору участка.

Как проверить подрядчика до подписания договора:

• запросите портфолио с адресами объектов — съездите на построенные дома, поговорите с заказчиками лично;
• проверьте регистрацию компании через сервис ФНС, убедитесь в отсутствии долгов, судебных исков через Картотеку арбитражных дел;
• изучите договор — наличие фиксированных сроков, гарантийных обязательств, штрафных санкций за нарушения;
• избегайте предложений построить дом под ключ без прозрачной сметы и проекта — такие подрядчики, как правило, поднимают цену в процессе.

Ответственный подрядчик не боится технического надзора. Например, при строительстве с компанией «Рудом» после каждого этапа на объект выезжает представитель собственного отдела контроля качества. Специалист проверяет выполненные работы по пронумерованным чек-листам, составленным на основе СНиП и проектной документации на дом.

Уведомление о начале строительства

С 2018 года разрешение на строительство жилых домов на ИЖС и садовых участках получать не нужно. Достаточно уведомить местную администрацию. Строить дом без подачи документов нельзя: объект будет признан самовольной постройкой и может быть снесен по решению суда.

Уведомление о планируемом строительстве подается в администрацию муниципального образования или через МФЦ. В нем указываются: параметры дома (площадь, этажность, высота), отступы от границ участка, сведения о правах на землю. В течение 7 рабочих дней администрация обязана выдать уведомление о соответствии параметров установленным нормам — после этого можно начинать строить дом.

Основные ограничения для жилого строения на участке ИЖС:

• не более 3 надземных этажей;
• высота не более 20 м;
• площадь — не регламентируется, но дом должен быть предназначен для одной семьи;
• отступы от границ — не менее 3 м от соседних участков, 5 м от улицы.

Чек-лист перед началом строительства

Пошаговый список для тех, кто хочет начать строительство дома без совершения ошибок:

• выбрать участок с подходящей категорией земли и ВРИ, проверить его по ЕГРН;
• изучить геологию надела, наличие коммуникаций — от этого зависит тип фундамента, итоговая стоимость дома;
• провести геодезическую съемку, вынос границ в натуре;
• заказать проект дома — типовой или индивидуальный, обязательно с конструктивным и инженерным разделами;
• рассчитать бюджет по смете с запасом 15–20 % на непредвиденные расходы;
• выбрать подрядчика для строительства дома — проверить портфолио, документы, изучить договор;
• подать уведомление о начале строительства в местную администрацию и дождаться положительного ответа;
• после получения уведомления о соответствии — приступать к строительным работам.

Дом начинается задолго до котлована — с подготовки. Чем тщательнее пройдены пункты чек-листа, тем спокойнее и предсказуемее окажется процесс.